מדריך משכנתא

על מנת לרכוש דירה רובנו זקוקים למשכנתא, המשמעות היא כי חלק גדול מרכישת הדירה נעשה באמצעות הלוואה שתלווה אתכם במשך שנים רבות ותהווה חלק ניכר מהתקציב המשפחתי.
הפריחה הנדל"נית הביאה לעליית מחירי הדירות, כך שרבים מעוניינים לקנות נכס על מנת לשמור על ערך הכסף ומכאן שגם יותר ויותר אנשים מעוניינים לקחת משכנתא. כיום הבנקים מציעים מגוון רחב של מסלולי משכנתא. השוני בניהם הוא בפרמטרים שאותם נפרט.

ממה בנויה המשכנתא?

כל אדם המעוניין לקבל משכנתא לשם רכישת דירה חייב להציג אחוז מסוים של הון עצמי לטובת רכישת הנכס. אחוז ההון העצמי משתנה בהתאם למצב הפיננסי של הלווה והסיכון שהבנק מוכן לקחת. בנוסף על הלווה להראות יכולת לשלם את ההחזרים החודשיים ללא בעיות, קרי להראות כי ישנה יציבות בחשבון ובמשכורת של הלווה.

חלק נכבד מהחזר המשכנתא הוא ריבית על המשכנתא, למעשה הריבית משתנה בהתאם למסלול המשכנתא שאנו בוחרים וזוהי תוספת על תשלום ההחזר ההלוואה. ישנם סוגים שונים של ריבית כגון ריבית קבועה, ריבית משתנה הצמודה לממד, ריבית פריים וכדומה. סוג הריבית נקבע בהתאם למסלול המשכנתא.

שעבוד הנכס

כל לקיחת משכנתא משמעה עיבוד הנכס לטובת הבנק. המשמעות היא שבמקרה שהלווה אינו מצליח להחזיר את ההלוואה, הבנק יקבל את הנכס. רק לאחר סיום המשכנתא הבנק יסיר את השעבוד על הנכס.

ביטוח משכנתא

כיום הבנקים מחייבים כל לווה לעשות ביטוח משכנתא הכולל ביטוח חיים וביטוח מבנה, ביטוח זה תנאי הכרחי לקבלת המשכנתא. במקרה של מות הלווה או נזדק לנכס הפיצויים יועברו לבנק לכיסוי המשכנתא. כיום ביטוח משכנתא יכול לכלול כיסויים נוספים כגון אובדן כושר עבודה ועוד.

כמה זה עולה לנו?

אתם מעוניינים לחפש את הנכס שלכם, כבר ראיתם כמה דירות ובדקתם מחירים. ערכו בדק בית ובדקו כמה הון עצמי יש לכם, מהו מחירי הדירות שמתאימים לכם. חשוב לשבת עם יועץ כלכלי או יועץ משכנתאות על מנת לעשות תכנון פיננסי ולהבין את הנתונים לעומק ולקנות דירה במחיר שתוכלו לעמוד בו לאורך השנים, גם אם בעתיד הריבית תעלה.

עוד לפני שמצאתם את הדירה או הנכס שאתם רוצים לקנות תוכלו להגיש בקשה לקבלת משכנתא, בשלב זה תתבקשו למסור פרטים כגון מטרת ההלוואה, הון עצמי שברשותכם, שווי הדירה או הנכס, סכום ההלוואה וכדומה. המטרה היא לבדוק את היכולת שלכם בהחזר ההלוואה ואחוזי המימון שהבנק יכול לאשר לכם על פי הנתונים שברשותו. עדין בקשה זו אינה מחייבת אתכם והיא עקרונית על מנת לקבל הלוואת משכנתא. גם פה יועץ משכנתאות יוכל לסייע לכם בהכנת המסמכים.

טיפ שלנו: קחו בחשבון שיש הוצאות רבות החל מעלות עורך דין, שיפוץ הדירה, מיסים שונים, תיווך וכדומה שגם אותם יש לקחת בחשבון.

לתפור את המשכנתא עבורך

בכל בנק תמצאו מסלולי משכנתא שונים שמטרתם לשכנע אתכם שאצלם המשכנתא הכי משתלמת והכי מתאימה לכם. חשוב שתשבו עם עצמכם ותבחנו כיצד אתם רואים את חייכם הכלכליים עוד חמש שנים ועוד עשר שנים. חשוב להתייעץ עם איש מקצוע ולא האיש מהבנק שמייצג בעיקר את האינטרס של הבנק. יועץ משכנתאות מטעמכם ידע להתאים את המשכנתא עבורכם, הוא מכיר את המושגים השונים ומכיר את המסלולים המוצעים, יחד עם זאת ידע להגדיר אתכם את הצרכים שלכם ולהתאים לכם את המשכנתא.

טיפ שלנו: לאחר כל החישובים חשוב להשאיר מעט כסף בצד, להוצאות שלא צפינו או לחסכון ליום גשום.

לקחת משכנתא

ישנם מסלולים רבים למשכנתאות, פריים, ריבית משתנה, ריבית קבועה, הצמדה, יציאות, שפיצר, קרן שווה וכדומה. לכל אחד מהמסלולים יש יתרונות וחסרונות וחשוב ללמוד איזה מסלול הוא האידיאלי עבורכם.

ומה עם ביטוח משכנתא

בעת לקיחת הלוואת משכנתא הבנק מחייב אתכם לרכוש ביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא כולל ביטוח חיים וביטוח מבנה הנכס. ומטרתו להבטיח את החזר התשלום של המשכנתא. כך שבמקרה של מות הלווה הבנק יקבל את שאר התשלומים שנותרו מחברת הביטוח. ביטוח הנכס מטרתו אף הוא להגן על הבנק במקרה יגרם נזק לנכס כגון רעידת אדמה או שריפה. בתחום ביטוחי משכנתאות ניתן למצוא תחרות בין חברות הביטוח, לכן חשוב לערוך השוואת מחירים בין הביטוחים השונים.
טיפ שלנו: חברות הביטוח מציעות ללווים גם כיסויים שונים הנלווים לביטוח, בדקו אילו הרחבות מציעות חברות הביטוח והאם אתם זקוקים להם באמת או מבוטחים כבר בביטוח במקום העבודה או ביטוח אחר שיש ברשותכם על מנת למנוע כפל ביטוחים.

מעקב

זהו חתמתם על המשכנתא וקניתם את הנכס, גם לאחר חתימה על משכנתא חשוב ומומלץ לבדוק מדי פעם על תנאי המשכנתא. בעתיד תוכלו לבצע מחזור משכנתא, המאפשר לכם לשנות את מסלול המשכנתא, בהתאם לצרכים שלכם ולמצבכם הכלכלי. חשוב לבדוק את השינויים בשוק וכיצד הם משפיעים על ההחזרים שלכם. בנוסף ככל שתתקדמו עם המשכנתא מחיר הביטוח צריך לרדת עדכנו את הביטוח לגבי ההחזרים של הביטוח לפי הצורך.

לסיכום

לקיחת משכנתא משמעה החזרים חודשיים למשך שנים ארוכות, לכן חשוב לערוך השוואת מחירים בין המשכנתאות השונות, לבדוק מסלולי משכנתאות המתאימות להחזר החודשי שלכם, יש לקחת בחשבון אלו שינויים בעתיד יקשו עליכם על החזר המשכנתא ומהי רמת הסיכון שהנכם מוכנים ויכולים לקחת על עצמכם. חשוב להתייעץ עם איש מקצוע המומחה בתחום כגון יועץ משכנתאות מטעמכם שידע לשכלל את כל הנתונים האישיים והכלכליים בשוק כגון צפי להורת הריבית או עליית ריבית, המדד ונתונים אחרים ולהתאים לכם משכנתא